Der internationale Immobilienberater Savills sieht europaweit ein anhaltend hohes Investoreninteresse an Ärztehäusern und Medizinischen Versorgungszentren (Medical Office Buildings, MOBs). Getrieben wird dieser Trend von strukturellen Veränderungen in der Gesundheitsversorgung, demografischem Wandel und dem politischen Fokus auf wohnortnahe, ambulante Leistungen.
Während Ärztehäuser in den USA bereits als etablierte Assetklasse gelten, befindet sich der europäische Markt noch im Aufbau. Deutschland nimmt dabei mit dem größten Bestand und der höchsten Marktaktivität eine Führungsrolle ein. Die Niederlande zeigen laut Savills eine zunehmende Dynamik, wohingegen Frankreich und das Vereinigte Königreich durch ihre staatlich geprägten Gesundheitssysteme ein begrenztes Angebotswachstum aufweisen.
Nach einem Rekordinvestitionsjahr 2021 mit nahezu einer Milliarde Euro in Deutschland und den Niederlanden kühlte sich der Markt 2023 und 2024 ab. Gründe hierfür sind insbesondere ein begrenztes Angebot an investierbaren Portfolios, gestiegene Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten.
Anhaltendes Wachstum durch Ambulantisierung erwartet
Trotz der vorübergehenden Marktabkühlung bleibe die Nachfrage hoch. Die Gesundheitsausgaben in Europa steigen kontinuierlich – von durchschnittlich 3,4 % jährlich (2015–2019) auf 6 % (2019–2022). Parallel dazu forciert die Politik in mehreren Ländern, allen voran Deutschland und die Niederlande, den Übergang von stationären Krankenhausleistungen hin zu wohnortnaher ambulanter Versorgung.
„Die Kombination aus alternder Bevölkerung, zunehmenden chronischen Erkrankungen und politisch vorangetriebener Dezentralisierung der Gesundheitsversorgung wird die langfristige Nachfrage nach ambulanten Gesundheitseinrichtungen weiter antreiben“, erklärt Tom Atherton, Strategy & Market Intelligence Manager bei Savills. Ärztehäuser böten stabile, antizyklische Einnahmequellen, die mit essenziellen Gesundheitsdienstleistungen verknüpft seien.
Caryn Donahue, Head of Healthcare & Senior Housing bei Savills, sieht in Europa großes Potenzial: „Da die Portfolios größer werden, gehen wir davon aus, dass US-Kapital Europa zunehmend als attraktiven Markt für Investitionen in diesem Sektor betrachten wird.“
Aus Sicht von Max Eiting, Director und Head of Healthcare Operational Capital Markets bei Savills in Deutschland, ist die Bundesrepublik besonders attraktiv: „Deutschland verfügt über den größten und etabliertesten Markt für diese Art von Immobilien in Europa und die Bedeutung dürfte im Zuge der Krankenhausreform weiter zunehmen.“ Zwar behindere die kleinteilige Eigentümerstruktur aktuell hohe Transaktionsvolumina, doch Eiting erwartet eine fortschreitende Institutionalisierung und langfristiges Marktwachstum.
